Lors de l’achat d’un immeuble, il est assez rare pour l’acheteur de payer la totalité du prix en argent comptant, de ses propres économies.
En conséquence, la plupart des acheteurs, en plus de la mise de fonds, vont obtenir des prêts hypothécaires. Le prêteur peut être une banque, une caisse, une autre institution financière, ou même un prêteur privé, soit un particulier ou une société. Afin de garantir le remboursement de la dette, le prêteur obtiendrait de l’emprunteur une hypothèque contre l’immeuble ou contre plusieurs immeubles. En plus de notarier l’acte de vente, un notaire va aussi notarier un acte d’hypothèque et le publier au registre foncier pour garantir les droits du préteur.
Jusqu’à ce que le prêt soit remboursé, le prêteur conserve sa garantie hypothécaire, laquelle octroie au prêteur des droits puissants.
Lorsque le débiteur est en défaut de payer des versements de son prêt, le prêteur peut lui faire parvenir une lettre de mise en demeure. Cependant, sa première démarche obligatoire sera l’envoi et la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Ce préavis informera le propriétaire-emprunteur de son défaut ainsi que du montant total encore dû sur le prêt. Le défaut, par exemple, pourrait être d’avoir manqué cinq mensualités consécutives sur le prêt. Si le prêt lui-même est devenu exigible, le défaut peut être de ne pas avoir remboursé le solde du prêt dans son intégralité. Le préavis doit indiquer le montant exact du défaut de paiement en capital et en intérêts. De plus, le préavis doit indiquer le montant total du solde payable du prêt en cours.
Ce préavis doit d’abord être signifié par un huissier de justice au propriétaire, puis publié au registre foncier à l’encontre de l’immeuble. Ce préavis est également connu sous le nom de « préavis de 60 jours. » En effet, aucune poursuite ne peut être intentée pendant au moins 60 jours suivant la publication du préavis au registre foncier.
Pendant cette période de 60 jours, avant toute poursuite, le propriétaire a le droit de remédier à son défaut. Il le fait en procédant au paiement de ce qui est dû en matière de paiements manqués et de tout autre paiement mensuel qui serait devenu exigible, de même qu’en payant les intérêts et les frais de justice. Les « frais de justice » désignent les frais de signification du préavis par l’huissier ainsi que les frais de publication du préavis au registre foncier et, en outre, les frais de radiation du préavis au registre foncier.
Le prêteur a 2 choix principaux lorsqu’il envoie le préavis de 60 jours. Premièrement, il peut décider de procéder par voie de vente sous contrôle de justice. Si le prêteur décide de procéder par une telle vente et que le défaut n’est pas corrigé, à la suite du jugement, l’immeuble hypothéqué sera vendu par un huissier. Le produit de la vente sera ensuite utilisé pour payer, par ordre de priorité, tous les créanciers ayant des créances enregistrées sur l’immeuble, de même que pour assumer le paiement de tout agent immobilier mandaté pour vendre l’immeuble, des frais de justice et des frais d’huissier. Si, après la vente de l’immeuble et la distribution du produit, il reste de l’argent, cet argent sera retourné à l’emprunteur. S’il ne reste pas d’argent, l’emprunteur ne reçoit rien et, si le prêteur n’a pas été payé en totalité, il conserve une créance contre son emprunteur pour le solde.
L’emprunteur peut aussi procéder au moyen d’une prise en paiement. Dans un tel cas, il peut déclarer qu’il a l’intention de devenir propriétaire de l’immeuble. S’il devient propriétaire de l’immeuble, cela tiendra lieu de paiement du prêt et le prêt lui-même sera effacé à compter du jour du jugement. Cette option peut être particulièrement intéressante lorsque le solde à payer est inférieur à la valeur de l’immeuble. Ce droit n’est pas absolu. Premièrement, si au moins 50 % de la dette a déjà été remboursée, le prêteur aura besoin de l’autorisation du tribunal pour procéder à la prise en paiement. Deuxièmement, l’emprunteur, ou d’autres créanciers hypothécaires peuvent obliger l’emprunteur à passer d’un recours en prise en paiement à un recours en vente.
Lorsque les 60 jours sont écoulés il sera nécessaire d’intenter une action en justice pour délaissement forcé de l’immeuble aux fins de la vente sous contrôle de justice ou de la prise en paiement. L’emprunteur a le droit d’engager un avocat et de tenter de contester la procédure. Si l’emprunteur ne conteste pas, un jugement peut être obtenu par défaut.
Il est important de noter que, même une fois la procédure intentée, l’emprunteur peut toujours empêcher que l’immeuble ne lui soit pris en payant ce qui est dû, y compris tous les nouveaux versements qui sont devenus exigibles, ainsi que les frais de justice, lesquels comprennent les frais d’huissier pour la signification de la procédure ainsi que les frais payés au tribunal pour ouvrir le dossier à la Cour, en plus des intérêts et des autres coûts qui peuvent avoir été engagés par le prêteur. À titre d’exemple, si le prêteur a engagé des frais pour entretenir l’immeuble que l’emprunteur avait abandonné, l’emprunteur devra également payer les frais de la société de gestion qui s’occupait de l’immeuble.
L’emprunteur doit respecter certains délais pour payer sa dette. Dans le cas de la prise en paiement, la date limite sera l’émission du jugement prononçant la prise en paiement. Après le jugement, à moins qu’un appel ou une demande en rétractation du jugement ne soit entrepris, il est trop tard pour l’emprunteur pour payer ce qui est dû.
Dans les cas de vente, l’emprunteur pourra payer avant qu’un acte de vente ne soit signé avec un acheteur par l’huissier ou le créancier. À titre d’exemple, une offre d’achat est acceptée le 1er octobre. Toutes les conditions de l’offre d’achat sont remplies et une date est fixée chez le notaire au 1er novembre. L’emprunteur peut, avant le 1er novembre, payer l’entièreté de ce qui est dû en termes de versements impayés ou de tout autre paiement exigible, de frais de justice et d’autres frais et intérêts, et ainsi éviter la vente.
Si vous avez des questions concernant votre prêt hypothécaire, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat ou un notaire.
Par Franco Tamburro, avocat, Avec la collaboration d’Amélie Bourget, avocate, Alepin Gauthier Avocats Inc.
Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.