Malgré certaines similitudes avec la bulle immobilière américaine de 2008-2009, le marché canadien se porterait mieux et serait bien plus résilient que ce que l’on pourrait croire. La probabilité d’un effondrement de l’immobilier serait donc très faible, révèle une étude de CPA Canada.
Certes, le niveau record de l’endettement des ménages et la flambée du prix des logements sont de mauvais présages, mais ces deux éléments ne suffiraient pas à provoquer une crise économique à eux seuls. De plus, le marché canadien présenterait de grandes différences avec le marché de l’immobilier américain avant la crise de 2008.
« Outre l’augmentation du prix du logement et du niveau d’endettement, les similitudes avec les États-Unis sont nettement moindres qu’il y paraît. On le constate en examinant la qualité du crédit », explique Francis Fong, économiste en chef de CPA Canada et auteur de l’étude.
L’étude explique ainsi que certains éléments rendent particulièrement improbable la possibilité d’une crise.
Le premier élément est l’excellente qualité du crédit au Canada. Contrairement aux prêts hypothécaires américains de l’époque (subprimes), les données sous-jacentes indiquent que le Canada n’est pas exposé aux mêmes problèmes de qualité de crédit que ceux qui ont marqué le cycle d’expansion et d’effondrement du marché américain du logement.
Au contraire, la proportion d’acheteurs dont la qualité du dossier de crédit est très bonne ou excellente a augmenté entre 2013 et 2017, passant de 81,5 % à 84 %, selon les données d’Equifax rapportées par l’étude de CPA Canada.
Ensuite, au Canada, l’activité hypothécaire est concentrée parmi un nombre relativement restreint d’institutions financières et les pratiques de titrisation hypothécaire de ces institutions atténuent davantage le risque au Canada.
Les organismes de réglementation peuvent ainsi plus facilement déceler la moindre aggravation des problèmes de qualité de crédit.
PAS À L’ABRI DE TOUS LES RISQUES
Cela ne signifie pas pour autant que le marché canadien est à l’abri des risques. Certains méritent d’être étudiés comme la qualité de crédit, occasionnée par l’essor des prêteurs hypothécaires non bancaires et des revendeurs de créances hypothécaires, dont les activités sont moins réglementées. La vulnérabilité du système liée à la concentration relativement élevée d’emprunteurs lourdement endettés mériterait également l’attention des experts.
Toutefois, le maintien d’une qualité de crédit élevée offre une belle viabilité au marché du logement et à l’économie dans son ensemble. « Le risque global émanant du marché du logement semble assez bien contenu », conclut le rapport.
Finalement, selon le rapport, la menace la plus importante pour le marché de l’habitation canadien demeure la possibilité d’un repli cyclique du marché du logement causé par une hausse des taux d’intérêt ou un événement économique qui déclencherait une vague de désendettement des ménages canadiens.